博鰲后觀察|大咖帶你深入“平衡與重構”的地產新世界

　　步入21世紀10年代的尾聲,中國和世界都在迎來平衡與重構的變革與挑戰。中央政治局會議重申“房住不炒,不以房地產作為短期刺激經濟的手段”——2019年,房地產行業似乎穩定而深刻,卻又牽一發而動全身。

　　2019年8月7日,以“平衡與重構·地產的多維世界”為主題的博鰲房地產論壇在海南開幕,本屆論壇設多場分論壇,邀請邱曉華、陳淮、孟曉蘇、陳啟宗、樊綱、巴曙松等專家學者及碧桂園、萬科、旭輝、星河灣等數十家品牌房企高層參與。與會眾多專家學者與企業代表,共同就如何滿足人民對美好生活的需要,以及未來行業發展等問題進行了深入探討,幾位大咖也在演講中拋出了他們心目中未來行業發展的關鍵詞。

　　關鍵詞:從困頓到破局

　　邱曉華,原國家統計局局長,陽光資產首席戰略官,民生證券首席經濟學家

　　邱曉華觀點:下半年市場或愈發嚴峻,變革與機遇并存

　　“政治局會議重提房住不炒,明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段,這給市場提供了一個最明確的信號,即面對外部的形勢,我們穩增長的重點不再是以房地產來刺激,而更多的是以穩制造業的投資,以開拓國內的消費來應對這場外部形勢變化對國內經濟下行壓力的挑戰。目前房地產嚴厲調控的程度大大高于往年,這場嚴厲的調控至今為止,可以說正在改變市場的預期,也正在改變地產商的命運。”

　　隨著房地產行業從高速發展到平穩落地,市場不斷分化、行業集中度逐漸增加,房企在應對融資收緊、債務壓力的同時,還要在規模和利潤中取得平衡。毫無疑問,過去高周轉、高風險、高利潤的市場常態早已不復存在,誰能在市場變革中尋覓安身立命之本,誰便能在變革中重掌平衡突出重圍。一如邱曉華所言,上半年市場的溫和回歸,刺激了中國房市與地市的新一輪增長,但所表現的短暫回暖并不意味著過往大刀闊斧的發展模式在整體環境下仍然無往不利。在下半年調控政策更加嚴密,內外形勢更加嚴峻的情況之下,專家學者對于下半年房地產行業發展形勢仍保持謹慎而理性的態度�？v觀行業,各大房地產開發展商都在尋覓變化或轉型以突破迷局,如何順應市場形勢,如何找適合自身的轉型方向,誰便能在這一輪市場“敏感期”抓住機遇,破局而出,尋找新一輪增長點。

　　關鍵詞:從高風險到穩健前行

　　樊綱,中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長

　　樊綱觀點:金融端收緊,降債去杠桿或成為房企生命線

　　“房地產金融收緊意味著供給側收緊,意味著抑制住房的供給,讓開發商少蓋房子、不能蓋房子。我們假定需求是給定的,這時可能導致房價反倒提高。房地產市場景氣不景氣,貸款成本的提高,可能是一個導致不景氣的因素。”樊綱在現場談到金融收緊時表示了自己的觀點。

　　同時,樊綱指出,“用價格的漲與跌看房地產行業的景氣程度,收緊可能導致房價提高是業界和政策決策者需要考慮的問題,有關決策部門應該通盤考慮房地產行業的供需關系平衡的影響,近期中小房企破產也是供給側最近發生的調整,也就是成本提高、金融收緊。”

　　過去幾年,房地產行業高杠桿帶來的高利潤似乎麻痹掉了所有人對于高杠桿帶來的高風險認知。大舉拿地,全國快速布局,似乎是發展商中“大恐龍”們最喜愛的發展模式,當然這種發展模式也在過去的十幾年中取得了卓有成效的發展成果。

　　但伴隨年初幾家港股上市房企由于被曝資金鏈問題,股價斷崖式暴跌,人們似乎又重新意識到高杠桿背后的高風險,對于各大發展商是多么“現實的殘酷”。政策調控加碼后,各發展商項目去化速度顯著放緩,資金回流速度同步降低,這也就導致了許多高杠桿發展商的資金壓力急速膨脹,致使整體企業運轉面臨巨大挑戰。

　　所以,房企在過去所追求的高風險高收益在當前形勢下,很有可能面臨更大的壓力,多方因素造成的行業形勢也意味著更大杠桿會使得風險呈幾何級增長。樊綱指出“金融收緊,我覺得這件事不一定是壞事”,促進企業穩健前行、韜光養晦、深耕產品,對于以往追求高杠桿高利潤的企業而言,反而是增加了自身沉淀的機會,而沉淀對于當前形勢下發展商來說,似乎為“活下去”找到了另一種方法。

　　關鍵詞:從瘋狂到理智

　　陳啟宗,恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長

　　陳啟宗觀點:營業額虛高導致虛假繁榮,賺錢能力才是未來王道

　　“在今天中國的房地產市場有一個全世界大家都沒見過的事,就是比數字,比銷售額,你1000億,我要1300億,你有1300億,我要1500億,好像數字越大,我就越威風,我覺得這真是莫名其妙。難道中國的房地產商都是不理性的嗎?你到底是要比數字,還是要比賺錢的能力?我可能數字沒有你大,但是我賺錢的能力比你強,到底誰是贏家,誰是輸家?凡是用腦子想一想問題的人都知道比銷售額是非常不理性的事。甚至可以說是瘋狂的事。

　　照我個人看,以往這二三十年,中國的房地產市場是一個瘋狂的階段,很多不合理的事都在這個行業里發生。我去年在這里說過,到底你想要威風還是要賺錢?

　　我說威風當然好,賺錢更重要,你能夠又威風又賺錢,那我恭喜你。但是往往你要選擇其中一個,你要選威風,銷售數字比別人大;還是要賺錢能力比別人強,賺的錢比別人多?所以從這個角度來看,我希望中國的房地產商,特別是住房的房地產商,能夠回歸理性,不要再在銷售額的這個事情上去比較。”

　　“愛面子”似乎是中華民族根深蒂固的一種“傳統美德”,盲目追求規模的企業更不在少數,節節攀升的銷售額為市場奠定了一種虛假的繁榮景象,然回首清算,卻發現企業盈利能力堪憂,利潤微薄。正如巴菲特所言,“只有退潮才知道誰在裸泳”,末路狂奔,這無疑是企業最不想看到的。

　　從瘋狂回歸理智,從盲目追求銷售額的激增回歸理性,不盲目比較數字,深化產品與企業自身屬性結合,等待適時機會再拿地開發,或許是處于“退潮”期為企業穿上“泳褲”的有效解決路徑。

　　關鍵詞:從機會主義到可持續發展

　　林中,旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席

　　林中觀點:保守承諾,穩健發展,重視經營,不通過犧牲質量和財務安全來獲得規模的增長

　　“我們今年年初定的目標是1900億,考慮到下半年市場不太好,我們年初定的目標也不是很激進。我們一直是保守承諾,定下的目標一定要努力去兌現。開發商下半年還是以銷售回籠為主,減少負債、減少不必要的借貸。最近幾個月,我們買地比較少,在地比較貴的時候我們就不買了,到年底不買地都沒問題。

　　未來地產企業一定是要根據市場的變化提早做出一些部署。未來大型房地產企業一定是兩條腿走路,一條是開發銷售,另一條是經營。排名有其必要性,但不要過于看重。規模不應該是一種追求,它是一個結果。規模是把企業經營好后自然而然獲得的一個規模。在財務安全線上,房企有一個適度的規模的增長是比較好的,不要通過犧牲質量和財務安全來獲得規模的增長。”

　　市場與政策的雙重桎梏,對于大型房企的影響是最為顯著的。超大的規模與體量,牽一發而動全身,每一步方向的調整都會對企業的整體發展造成巨大的影響。所以大型企業“轉身”才更需要慎重,平穩過渡,穩健前行,可持續發展成為許多大型房企在此階段的經營核心理念。旭輝集團通過減少拿地,增強經營來提高整體利潤率以合理降債,從而實現結果上的規模增長,為行業做出表率。本屆博鰲論壇也對穩健發展持續為行業做出表率的旭輝進行了表彰,授予了旭輝控股 ( 集團 ) 有限公司2019中國年度影響力地產企業、授予了旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席林中2019中國年度影響力地產人物。

　　關鍵詞:從產品工匠到產業工匠

　　黃健慧,星河灣集團總裁

　　黃健慧觀點:以工匠精神開拓高品質新藍海

　　“不同突圍路徑。既有企業強化高周轉提高開發效能,拓寬多元化業務板塊布局,也有企業堅守住宅開發主業,并強化品質標準以吻合市場消費升級需求。以工匠精神開拓高品質新藍海,這是以品質地產開發聞名業內的星河灣集團在新形勢下的發展路徑選擇。星河灣發展一直非常明確,要做的是對產品品質所能達到的最高標準負責,對業主日益增長的美好生活愿望負責,對每一塊土地價值負責,對所進入城市的人居水平提升負責,現在這已經成為星河灣管理團隊的一個自覺要求。

　　近十年來,星河灣的實踐、探索和創新更加聚焦在產品、產業核心價值的發展上,多年來形成了以高端產品策劃研發、創新設計、材料配置、工藝工法、管控體系、高端配套產業為閉環的產業核心競爭力。目前,星河灣從集團層面啟動了產業高質量發展維度的企業核心競爭力的重新梳理和提煉,企業需要建立組織化的工匠體系,將工匠精神轉化為有形的標準、制度和方法,這才是工匠精神對于企業的真正的價值,也是星河灣近年來努力探索的方向,從產品工匠到產業工匠,全面升級星河灣核心價值發展。根據規劃,星河灣將完成從產品品質化到品質管控體系化的自我升級,星河灣成熟的、嚴謹的、合乎規范的管理手段,將轉化成適應更大規模開發,更多的產品創新形態,更多的項目同步運營,更多的合作伙伴可以共享的工匠型企業品質管控體系,這就是星河灣在2019年推出的4.0標準。”

　　星河灣作為中國品質人居發展商的典范,一直以來以近乎嚴苛的標準不斷完善自身產品,旨在為業主打造全維度品質人居。在市場進入動蕩期之時,星河灣面臨市場高度細分的局面之時,持續布局品質人居領域,在精細化、品質化的道路上不斷追求探索,最終成為行業標尺。

　　此外,據悉星河灣4.0的標準,凝結了星河灣20多年工藝、實踐的精要,沉淀了星河灣包括研發體系、管理體系、應用技術、品控體系以及不同的迭代產品的經驗和市場反饋,將全面升級規劃設計、核心工藝、產品品質、材料甄選、施工要求以及管控流程,將成為星河灣響應房地產供給側改革的一次深入實踐。本次博鰲論壇2019年度中國地產風尚大獎也對星河灣孜孜不倦的追求予以了表彰,星河灣集團分別榮獲2019中國年度品質影響力企業、2019中國年度誠信價值企業兩項大獎,星河灣最新布子大灣區的項目汕尾星河灣也榮獲2019中國年度投資價值典范項目獎。

　　關鍵詞:從開發商到運營商

　　李戰洪,曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬教育產業發展集團總裁

　　李戰洪觀點:中國地產會“變心”,不要在斷頭公路上奔跑

　　“現在是一個大變革的時代,我們如何生存,今天就這個話題跟大家探討一下,最大的變化就是現在已經有開發商向運營商轉變,不管是康養還是科技等等,以后都是往運營商的角色轉變,這一點很重要。

　　不要在斷頭公路上奔跑。什么叫斷頭公路?以地產為主題,而且以地產為載體,這叫斷頭公路。什么不是斷頭公路?比如說我以健康為主題,以地產為載體,以教育為主題,以地產為載體,以文旅為主題,以地產為載體,這就不是斷頭公路。我說的斷頭公路是以地產為主題,以地產為載體,你將會進入紅海,萬劫不復。”

　　正如李戰洪所言,中國房地產已進入新階段、新周期、新賽道,企業會根據自身發展的特點結合產品導向、市場形勢適時做出產業戰略調整。通往未來的道路如此多變,以前的成功經驗或已難為憑據——我們現在思考的,不應該僅僅是高周轉的住宅開發,而是以地產為根本,延伸和連接各行各業多種業態,并在互聯網、科技等的催化下,走向創新的未來時代。正如2019博鰲房地產論壇主題“平衡與重構 地產的多維世界”所揭示,房地產行業應在平衡與發展中重構自身,突破舊格局和舊思維,才能沖往新的世界。

　　快速開發,標準化產品體系大規�？焖購椭�,資金快速回正,同時投入下一個項目,這是過去十幾年很多大型房企開發項目的縮影。人們住在相似的標準化產品里,享受著標準化的生活,似乎內心卻總無法滿足。而伴隨十九大提出滿足人民對美好生活的不斷追求,標準化的產品對于市場而言漸漸喪失了魔力,人們愈發不滿足于相似的產品,而希望自己的生活更獨特更優質更符合自己的要求�？梢哉f,從需求端而言,市場對于高周轉模式下產出的標準化產品正在逐步下降,而對于高品質的產品,則需求愈發旺盛。

　　進入2019年,過去20年來,源于諸多紅利刺激,中國房地產增量市場獲得了長足的發展,但也從增量時代開始進入存量時代的轉折點。房地產多元化布局、融資渠道緊縮、監管趨嚴,或許這是歷經變化的一年。但難得的是,中國房地產仍表現出比以往更積極的活力。在這段時間里。以利潤優勝的房企、綠色可持續發展的精品項目、時代弄潮兒的地產人,在浪潮中破浪前行,在曙光中嶄露頭角,我們一直在找尋他們,追隨他們,并與他們共同見證這個時代的榜樣。

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